moins d'impôts qu'on ne le pense
Le viager ne crée pas une fiscalité spécifique : l’imposition dépend principalement de la nature du bien vendu et de la durée de détention.
Vente de la résidence principale : une exonération totale de plus-value
La vente en viager obéit aux mêmes règles fiscales qu’une vente immobilière classique concernant la plus-value immobilière. D’après l’article 150 U II 1° du Code général des impôts, lorsque le vendeur cède sa résidence principale dans le cadre d’une vente en viager, la plus-value immobilière réalisée bénéficie d’une exonération totale d’impôt.
Ainsi, un senior propriétaire de sa résidence principale peut transformer une partie de la valeur de son patrimoine immobilier en capital (bouquet) et en rente viagère, sans taxation de la plus-value immobilière.
Vente d’une résidence secondaire ou d’un autre bien
Lorsque le bien vendu n’est pas la résidence principale : résidence secondaire, logement locatif ou investissement immobilier, la plus-value immobilière est en principe imposable. Elle correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition corrigé selon les règles fiscales applicables, et bénéficie ensuite d’un système d’abattement progressif lié à la durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.
Le bouquet est-il imposable ?
Le bouquet versé lors d’une vente en viager n’est pas considéré comme un revenu. Il n’est donc pas soumis à l’impôt sur le revenu. En revanche, une éventuelle plus-value immobilière peut être imposable selon la nature du bien vendu.
Dans la pratique, lorsqu’une plus-value immobilière est susceptible d’être imposée, le bouquet permet au vendeur de disposer immédiatement des liquidités nécessaires pour régler cette fiscalité. Il convient toutefois d’effectuer une simulation précise avant la vente afin d’éviter toute mauvaise surprise.
Quelle part de la rente est imposable ?
La rente versée au vendeur est fiscalement considérée comme une rente viagère à titre onéreux. Elle doit être déclarée chaque année dans la déclaration de revenus du crédirentier. Toutefois, seule une fraction de cette rente est soumise à l’impôt sur le revenu, et cette fraction dépend uniquement de l’âge du vendeur au moment du premier versement.
| Âge du vendeur lors du premier versement | Fraction imposable |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % |
| 50 à 59 ans | 50 % |
| 60 à 69 ans | 40 % |
| 70 ans et plus | 30 % |
La partie restante bénéficie d’une exonération.
Exemple
Un vendeur âgé de 72 ans reçoit une rente viagère de 1 000 € par mois. La fraction imposable est de 30 %, soit 1 000 € × 30 % = 300 € soumis à l’impôt. Les 700 € restants ne sont pas imposables.
Le taux applicable est définitivement déterminé au premier versement de la rente et ne changera pas avec l’âge. C’est la raison pour laquelle la date de mise en place de la rente n’est jamais un détail.
Existe-t-il d’autres cas d’exonération ?
Certaines situations personnelles peuvent permettre une exonération ou un régime fiscal spécifique. Cela peut notamment concerner certains vendeurs titulaires d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité sous conditions, certaines situations liées au prix de cession du bien, et certaines modalités particulières d’acquisition du bien.
Chaque situation doit donc faire l’objet d’une analyse personnalisée avant la signature d’une vente en viager. Chez Viagéo Patrimoine, nous étudions avec nos clients l’ensemble des paramètres patrimoniaux afin d’anticiper les conséquences fiscales et d’optimiser la structuration de leur projet.
Le bouquet est-il imposable pour un vendeur ?
Non. Le bouquet versé lors d’une vente en viager n’est pas considéré comme un revenu. Il n’est donc pas soumis à l’impôt sur le revenu.
En revanche, une éventuelle plus-value immobilière peut être imposable selon la nature du bien vendu.
Le bouquet est-il déductible des impôts pour l’acquéreur ?
Non, le bouquet constitue une partie du prix d’acquisition du bien et n’est pas fiscalement déductible.
Quelle est la fiscalité de la rente viagère pour le vendeur ?
La rente versée au vendeur dans le cadre d’un viager est fiscalement considérée comme une rente viagère à titre onéreux. Elle doit être déclarée chaque année dans la déclaration de revenus du vendeur.
Toutefois, seule une fraction de la rente est soumise à l’impôt sur le revenu. Cette fraction est déterminée en fonction de l’âge du crédirentier au moment du premier versement de la rente et reste identique pendant toute la durée de perception de celle-ci.
La part imposable est de :
- 70 % si le crédirentier a moins de 50 ans ;
- 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans ;
- 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans ;
- 30 % s’il est âgé de 70 ans ou plus.
À l’inverse, la part exonérée est respectivement de 30 %, 50 %, 60 % et 70 %.
Lorsque la rente est réversible entre deux crédirentiers, les règles fiscales applicables peuvent varier selon les modalités de réversion prévues au contrat.
Le vendeur paie-t-il une plus-value immobilière lors d’une vente en viager ?
Une vente en viager est soumise aux règles habituelles de la plus-value immobilière. Lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée.
Pour une résidence secondaire ou un autre bien, une imposition peut s’appliquer selon notamment la durée de détention et la situation du vendeur.
Quelles garanties protègent le vendeur en cas de non-paiement de la rente viagère ?
Le vendeur détient une protection juridique particulièrement forte. Le paiement de la rente viagère constitue l’obligation essentielle de l’acquéreur. À ce jour, il n’existe pas d’assurance couvrant spécifiquement le risque d’impayé des rentes viagères. En revanche, le droit français offre au vendeur plusieurs garanties particulièrement efficaces.
Le contrat prévoit généralement deux mécanismes complémentaires : le privilège du vendeur et la clause résolutoire.
Le privilège du vendeur est une sûreté réelle qui garantit le paiement du prix de vente. Il est publié au service de la publicité foncière dans les délais légaux après la signature de l’acte authentique. Cette inscription permet au vendeur de conserver une garantie sur le bien tant que les sommes dues ne sont pas intégralement réglées.
L’ensemble des contrats de viager comporte une clause résolutoire. En cas de non-paiement de la rente, après respect de la procédure prévue dans l’acte authentique (mise en demeure, délais éventuels...), le vendeur peut demander judiciairement la résolution de la vente sur le fondement notamment de l’article 1654 du Code civil, relatif au défaut de paiement du prix.
Lorsque cette résolution est prononcée, le vendeur récupère la pleine propriété de son bien et les montants perçues demeurent acquises au vendeur. Cette sanction constitue une protection particulièrement dissuasive pour l’acquéreur.
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