Ce que le viager change
La vente en viager permet de transformer un patrimoine immobilier souvent peu liquide en une véritable source de revenus, tout en conservant, dans la majorité des cas, la possibilité de continuer à vivre chez soi.
En résumé :
- un revenu complémentaire à vie et/ou un capital immédiat
- un droit d’usage et d’habitation à vie
- l’économie de la taxe foncière, dans certains cas des honoraires de syndic et des gros travaux
- un abattement fiscal de 70 % sur la rente après 70 ans et de 60 % entre 60 et 69 ans
- une rente revalorisée chaque année sur l’indice INSEE des prix à la consommation hors tabac
- la réversibilité de la rente au conjoint
- une majoration en cas de libération anticipée du logement.
Le viager permet de concilier sécurité financière, maintien à domicile et valorisation du patrimoine immobilier. C’est la seule opération immobilière qui apporte les trois en même temps.
Chacun de ces points est détaillé ci-dessous.
Neuf avantages, un par un
Un capital immédiat
Le bouquet, versé comptant à la signature, finance librement projets, travaux, crédit ou épargne.
Un complément de revenus garanti à vie
Le vendeur bénéficie d’une rente viagère versée jusqu’à son décès.
Une rente revalorisée chaque année
La rente est généralement indexée afin de préserver le pouvoir d’achat du vendeur.
Une protection du conjoint
Pour un couple, la rente peut être réversible au conjoint survivant afin de maintenir ses revenus.
Une majoration en cas de départ anticipé
En cas de départ définitif, la rente peut être majorée si le bien est libéré plus tôt.
Une vente sécurisée juridiquement
L’acte notarié prévoit des garanties protégeant le vendeur en cas de défaut de paiement.
Une diminution des charges du logement
Selon les dispositions prévues dans l’acte de vente, le vendeur peut être déchargé de certaines dépenses.
Une fiscalité particulièrement avantageuse
Seule une fraction de la rente est imposable et le bouquet n’est donc pas soumis à l’impôt sur le revenu.
La possibilité de rester chez soi
Le vendeur peut continuer à vivre dans son logement aussi longtemps qu’il le souhaite.
Le viager est-il risqué pour le vendeur ?
Le viager est l’une des ventes immobilières les plus protectrices pour le vendeur. En cas de non-paiement du bouquet ou de la rente, l’acte authentique prévoit :
- un privilège du vendeur publié au service de la publicité foncière ;
- une clause résolutoire permettant de demander la résolution judiciaire de la vente.
Le vendeur conserve alors, selon les clauses du contrat réalisé par le notaire, les sommes déjà perçues.
Le vendeur peut-il partir en maison de retraite ?
Oui, selon les droits qu’il a conservés (usufruit ou droit d’usage et d’habitation), il peut quitter définitivement le logement. Dans de nombreux contrats, une clause de libération anticipée prévoit alors une majoration de la rente ou le versement d’une indemnité compensatrice. Les modalités dépendent des stipulations de l’acte authentique.
Que se passe-t-il si l’acquéreur décède avant moi ?
Le décès de l’acquéreur n’a aucune incidence sur les droits du vendeur. L’obligation de versement de la rente est transmise de plein droit à ses héritiers, qui deviennent débirentiers à leur tour, dans les mêmes conditions que prévu à l’acte initial.
Est-il plus avantageux de conserver un investissement locatif ou de le vendre en viager libre ?
Au moment de la retraite, de nombreux propriétaires s’interrogent sur l’opportunité de conserver leur patrimoine locatif ou de le transformer en revenus viagers.
Il n’existe pas de réponse universelle : tout dépend de votre situation fiscale, de vos objectifs patrimoniaux, de votre besoin de revenus complémentaires et de votre volonté, ou non de continuer à gérer un bien immobilier. Le viager libre constitue néanmoins souvent une solution pertinente pour les propriétaires souhaitant conserver des revenus réguliers tout en se libérant des contraintes de la location et en allégeant leur fiscalité.
L’investissement locatif est un excellent outil de constitution de patrimoine, notamment grâce à l’effet de levier du crédit immobilier. Toutefois, une fois le prêt intégralement remboursé, les revenus fonciers deviennent souvent plus fortement fiscalisés, faute de charges d’emprunt à déduire.
Selon la situation du propriétaire, les loyers peuvent être soumis : à l’impôt sur le revenu, selon sa tranche marginale d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux, au taux actuel de 17,2 %. Lorsque le propriétaire est fortement imposé et ne bénéficie plus de charges déductibles importantes, la fiscalité peut réduire significativement le rendement net de son investissement.
Chaque situation doit néanmoins être étudiée individuellement, notamment en fonction du régime fiscal choisi (micro-foncier ou régime réel), des déficits fonciers éventuels et des autres revenus du foyer.
Chez Viagéo Patrimoine, nous réalisons une étude comparative personnalisée afin de déterminer la solution la plus avantageuse au regard de votre situation.
Comment fonctionne un viager sur deux têtes ?
Un viager sur deux têtes concerne généralement un couple. La rente est calculée en tenant compte des deux vendeurs et est versée jusqu’au décès du dernier survivant.
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