Acheter en viager

Il est souvent très difficile d’obtenir un crédit bancaire classique pour acheter un bien en viager, occupé ou libre.

En effet, le vendeur bénéficie d’une garantie prioritaire sur le bien pour sécuriser le paiement du bouquet et de la rente. La banque ne peut donc généralement prendre qu’une hypothèque de second rang, ce qui limite fortement sa protection en cas d’impayé.

Selon le dossier, certaines banques peuvent ainsi financer le bouquet, les frais d’acquisition, voire une partie du prix. Chaque dossier est étudié individuellement, en fonction du profil de l’acquéreur et de la politique de l’établissement bancaire sollicité.

Le cas particulier de l’achat en nue-propriété

À l’inverse, pour un achat en nue-propriété, où le prix est généralement réglé intégralement et comptant au moment de la vente, sans versement d’une rente échelonnée dans le temps, il est en général plus facile d’obtenir un financement bancaire classique, la banque pouvant alors prendre une garantie hypothécaire habituelle sur le bien acquis.

Oui. En cas de difficultés financières, l’acquéreur peut décider de revendre son droit de propriété.

Le nouvel acquéreur reprend alors les obligations prévues dans le contrat de viager, sous réserve de l’accord des parties et des modalités juridiques de la cession.

Cette possibilité permet souvent d’éviter une situation d’impayé.

Les taux de rendement (TRI) observés sur le marché se situent le plus souvent entre 5 % et 8 % par an, calculés en rapportant la rente annuelle au coût total de l’opération. Ce rendement reste toutefois soumis à l’aléa de longévité du vendeur : il ne peut être garanti avec certitude.

Les frais d’acquisition, appelés couramment « frais de notaire », sont à la charge de l’acquéreur.

Ils ne sont pas calculés uniquement sur le bouquet. En viager occupé, la valeur du droit d’occupation conservé par le vendeur est prise en compte, ce qui peut réduire les frais par rapport à l’achat du même bien libre.

Les héritiers et représentants du vendeur auront un délai de 3 mois à compter de son décès pour enlever les meubles et objets mobiliers lui appartenant qui se trouveront alors dans le bien et ce sans indemnité.

Passé ce délai, le contrat peut prévoir :

• le paiement d’une indemnité d’occupation journalière ;
• la possibilité pour l’acquéreur de faire procéder à l’enlèvement des meubles, après inventaire, aux frais de la succession.

Une rédaction précise de cette clause dans l’acte permet d’éviter les difficultés entre héritiers et acquéreur.