What tax applies to the seller in a viager sale?
A viager creates no special tax regime: what you pay depends mainly on the nature of the property sold and how long you have owned it.
Sale of a main residence: a full exemption from capital gains tax
A viager sale follows the same capital gains rules as any other property sale. Under article 150 U II 1° of the French tax code, where the seller disposes of their main residence through a viager, the gain is entirely exempt from tax.
An older owner of their main residence can therefore turn part of the value of their property into capital (the bouquet) and a life annuity, with no capital gains tax on the way.
Sale of a second home or another property
Where the property sold is not the main residence — a second home, a let property, a property investment — the gain is in principle taxable. It is the difference between the sale price and the acquisition price as adjusted under the applicable rules, and it then benefits from a taper relief based on how long the property has been owned: exemption from income tax after 22 years, and full exemption from social levies after 30 years.
Is the bouquet taxable?
The bouquet paid in a viager sale is not treated as income. It is therefore not subject to income tax. A capital gain may nevertheless be taxable, depending on the nature of the property sold.
In practice, where a gain is likely to be taxed, the bouquet gives the seller the cash to settle that tax immediately. A precise simulation before the sale is nevertheless essential, to avoid any unpleasant surprise.
What fraction of the annuity is taxable?
The annuity paid to the seller is treated for tax as an annuity for valuable consideration. It must be declared each year on the seller’s income tax return. Only a fraction of it, however, is subject to income tax, and that fraction depends solely on the seller’s age when the first payment is made.
| Seller’s age at the first payment | Taxable fraction |
|---|---|
| Under 50 | 70 % |
| 50 to 59 | 50 % |
| 60 to 69 | 40 % |
| 70 and over | 30 % |
The remainder is exempt.
Example
A seller aged 72 receives an annuity of €1,000 a month. The taxable fraction is 30 %, that is €1,000 × 30 % = €300 subject to tax. The remaining €700 is not taxable.
The rate is fixed once and for all at the first payment and does not change as the seller ages. That is why the date on which the annuity starts is never a detail.
Are there other exemptions?
Some personal circumstances allow an exemption or a special regime. These can include certain sellers in receipt of a pension or holding a disability card, subject to conditions; certain situations relating to the sale price; and certain particular ways in which the property was acquired.
Every situation therefore needs its own analysis before a viager is signed. At Viagéo Patrimoine we work through the whole picture with our clients, so that the tax consequences are anticipated and the project is structured well.
This page sets out the applicable framework as general information. It does not replace the analysis of your notary or tax adviser, which remains necessary before you commit to anything.
Le bouquet est-il imposable pour un vendeur ?
Non. Le bouquet versé lors d’une vente en viager n’est pas considéré comme un revenu. Il n’est donc pas soumis à l’impôt sur le revenu.
En revanche, une éventuelle plus-value immobilière peut être imposable selon la nature du bien vendu.
Le bouquet est-il déductible des impôts pour l’acquéreur ?
Non, le bouquet constitue une partie du prix d’acquisition du bien et n’est pas fiscalement déductible.
Quelle est la fiscalité de la rente viagère pour le vendeur ?
La rente versée au vendeur dans le cadre d’un viager est fiscalement considérée comme une rente viagère à titre onéreux. Elle doit être déclarée chaque année dans la déclaration de revenus du vendeur.
Toutefois, seule une fraction de la rente est soumise à l’impôt sur le revenu. Cette fraction est déterminée en fonction de l’âge du crédirentier au moment du premier versement de la rente et reste identique pendant toute la durée de perception de celle-ci.
La part imposable est de :
- 70 % si le crédirentier a moins de 50 ans ;
- 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans ;
- 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans ;
- 30 % s’il est âgé de 70 ans ou plus.
À l’inverse, la part exonérée est respectivement de 30 %, 50 %, 60 % et 70 %.
Lorsque la rente est réversible entre deux crédirentiers, les règles fiscales applicables peuvent varier selon les modalités de réversion prévues au contrat.
Le vendeur paie-t-il une plus-value immobilière lors d’une vente en viager ?
Une vente en viager est soumise aux règles habituelles de la plus-value immobilière. Lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée.
Pour une résidence secondaire ou un autre bien, une imposition peut s’appliquer selon notamment la durée de détention et la situation du vendeur.
Quelles garanties protègent le vendeur en cas de non-paiement de la rente viagère ?
Le vendeur détient une protection juridique particulièrement forte. Le paiement de la rente viagère constitue l’obligation essentielle de l’acquéreur. À ce jour, il n’existe pas d’assurance couvrant spécifiquement le risque d’impayé des rentes viagères. En revanche, le droit français offre au vendeur plusieurs garanties particulièrement efficaces.
Le contrat prévoit généralement deux mécanismes complémentaires : le privilège du vendeur et la clause résolutoire.
Le privilège du vendeur est une sûreté réelle qui garantit le paiement du prix de vente. Il est publié au service de la publicité foncière dans les délais légaux après la signature de l’acte authentique. Cette inscription permet au vendeur de conserver une garantie sur le bien tant que les sommes dues ne sont pas intégralement réglées.
L’ensemble des contrats de viager comporte une clause résolutoire. En cas de non-paiement de la rente, après respect de la procédure prévue dans l’acte authentique (mise en demeure, délais éventuels...), le vendeur peut demander judiciairement la résolution de la vente sur le fondement notamment de l’article 1654 du Code civil, relatif au défaut de paiement du prix.
Lorsque cette résolution est prononcée, le vendeur récupère la pleine propriété de son bien et les montants perçues demeurent acquises au vendeur. Cette sanction constitue une protection particulièrement dissuasive pour l’acquéreur.
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