Bouquet et rente
Un viager ne se négocie pas au feeling. Il se calcule, à partir de la valeur du bien, de l’âge du vendeur et du droit qu’il conserve.
Tout part de la valeur vénale libre : ce que le bien vaudrait sur le marché, vide et disponible. C’est la seule donnée qui vient de l’immobilier ; tout le reste vient du contrat et du barème.
De cette valeur on retire ensuite la valeur économique du droit que le vendeur conserve : c’est la décote d’occupation. Ce qui reste est le prix effectivement payé par l’acquéreur. Ce prix se partage enfin entre un bouquet, versé comptant, et un capital converti en rente viagère.
Trois réglages, donc, et un seul curseur pour le vendeur : plus le bouquet est élevé, plus la rente mensuelle est faible et réciproquement. C’est un arbitrage entre liquidité immédiate et revenu régulier, et il n’a pas de bonne réponse dans l’absolu.
Les 4 étapes du chiffrage
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La valeur vénale libre
Estimée comme pour une vente classique : marché local, surface, état, DPE, situation. Une valeur surestimée gonfle la rente sur le papier et rend le bien invendable ; une valeur sous-estimée vous appauvrit à vie.
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L’espérance de vie retenue
Lue dans le barème, selon l’âge et le sexe du vendeur — et sur deux têtes pour un couple, où la durée retenue est celle du dernier survivant. C’est cette durée qui détermine à la fois la décote et le taux de conversion de la rente.
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La décote d’occupation
Nulle en viager libre. En viager occupé, elle dépend du droit conservé : un droit d’usage et d’habitation ne se valorise pas comme un usufruit, puisque l’usufruitier peut louer le bien et le titulaire d’un simple DUH ne le peut pas. La réserve d’usufruit coûte donc plus cher à l’acquéreur.
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Le partage bouquet / rente
Vous fixez le bouquet ; le solde est converti en rente mensuelle au taux de rente correspondant à la durée retenue. La rente est ensuite indexée chaque année, et prévue réversible au conjoint lorsque le bien appartient à un couple.
Notre méthode de calcul
Un viager repose sur une espérance de vie et sur un taux de conversion. Ni l’une ni l’autre ne s’improvise : nous nous appuyons sur plusieurs barèmes reconnus de la profession, et en particulier sur le barème Daubry, référence de place pour l’évaluation des droits viagers et de l’usufruit économique, dans sa dernière édition.
Nos chiffrages croisent cette référence avec les tables de mortalité de l’INSEE les plus récentes et une marge de longévité, afin de ne pas sous-estimer la durée réelle d’un contrat. Nous utilisons également le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts lorsque l’opération l’exige, en sachant qu’il répond à une logique fiscale et non économique : il ne donne pas la même valeur d’usufruit et ne peut pas servir de base à un chiffrage de marché.
Un mot d’honnêteté sur ce que vaut un barème. Il donne une durée moyenne, pas la vôtre. Un contrat viager peut durer nettement moins ou nettement plus longtemps que la durée retenue : c’est l’aléa, et c’est ce qui fait du viager un contrat aléatoire au sens du Code civil. Le barème sert à répartir cet aléa équitablement entre les parties, pas à le supprimer.
C’est pourquoi chaque étude que nous remettons chiffre l’opération, explique d’où viennent les montants et précise ce qui a été retenu comme hypothèses. Aucun montant ne vous est donné sans sa justification.
