quel impact fiscal ?
Une fiscalité proche d’un achat immobilier classique avec plusieurs particularités qu’il faut connaître avant de s’engager.
L’acquisition d’un bien en viager obéit, dans son principe, aux mêmes règles fiscales qu’un achat immobilier traditionnel. L’acquéreur devient propriétaire du bien et doit s’acquitter des frais d’acquisition, communément appelés « frais de notaire », comprenant notamment les droits de mutation, les débours et la rémunération du notaire.
Toutefois, la fiscalité d’un achat en viager présente plusieurs particularités. Les voici, dans l’ordre où elles se posent.
Quels frais de notaire ?
La base de calcul dépend de la structure juridique de l’opération.
En viager occupé
Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit selon les modalités prévues au contrat. La valeur économique de ce droit vient diminuer la valeur taxable retenue pour l’acquisition.
Les frais d’acquisition sont donc calculés sur la valeur occupée du bien, c’est-à-dire sur le prix effectivement payé par l’acquéreur : bouquet augmenté de la valeur capitalisée de la rente viagère lorsque celle-ci existe et non sur la valeur libre du bien. Cette décote liée à l’occupation permet généralement de réduire le montant des frais d’acquisition par rapport à une vente classique.
En viager libre
Le bien est immédiatement disponible. Les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente mentionné dans l’acte authentique, comme dans une vente immobilière classique.
Rente, taxe foncière, charges et IFI
La rente viagère est-elle déductible fiscalement ?
Non. Les rentes viagères versées au vendeur dans le cadre d’un viager acquis à titre privé ne sont pas déductibles du revenu imposable de l’acquéreur, sauf dans certaines situations qui doivent être étudiées au cas par cas avec notre expertise.
La taxe foncière est-elle à la charge de l’acquéreur ?
La réponse dépend entièrement des clauses prévues dans l’acte authentique. Le contrat de viager repose sur le principe de la liberté contractuelle : les parties sont libres d’organiser la répartition des charges. Dans la pratique, certains contrats mettent la taxe foncière à la charge de l’acquéreur propriétaire, notamment pour les viagers libres ; d’autres prévoient qu’elle reste partiellement ou totalement à la charge du vendeur occupant, notamment pour des ventes en nue-propriété.
Qui paie la taxe d’habitation ?
Depuis la suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales, celle-ci n’est plus due dans la majorité des situations. Lorsqu’elle demeure applicable — notamment pour certaines résidences secondaires ou dans des situations particulières prévues par la loi — elle est due par l’occupant du logement au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. Dans un viager occupé, elle incombe donc généralement au vendeur qui continue d’occuper le bien.
Quelles autres charges doivent être anticipées ?
Au-delà des frais d’acquisition, l’investisseur doit intégrer plusieurs dépenses dans son analyse patrimoniale. Selon les clauses du contrat, il pourra notamment supporter :
- les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil ;
- les travaux votés en copropriété relevant du propriétaire ;
- certaines primes d’assurance lorsque le contrat le prévoit ;
- les honoraires de syndic correspondant aux charges du propriétaire ;
- la taxe foncière, selon la répartition retenue dans l’acte.
Chez Viagéo Patrimoine, chaque projet fait l’objet d’une étude financière permettant d’estimer le coût global de l’investissement sur toute sa durée prévisionnelle.
L’acquéreur est-il imposé sur un avantage lié à la décote ?
Non. Le fait d’acquérir un bien en viager occupé avec une décote liée au droit d’usage et d’habitation ou à l’usufruit conservé par le vendeur ne constitue pas un avantage imposable. Cette décote correspond à la contrepartie de l’impossibilité pour l’acquéreur de disposer immédiatement du bien : il ne s’agit ni d’un revenu, ni d’un avantage fiscalement taxable.
Le bien entre-t-il dans le patrimoine taxable à l’IFI ?
Lorsque le patrimoine immobilier net de l’acquéreur dépasse le seuil d’imposition à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, les règles diffèrent selon les droits conservés par le vendeur. En présence d’un usufruit réservé, c’est en principe l’usufruitier qui demeure redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien, sauf exceptions prévues par la loi. En revanche, lorsque le vendeur conserve uniquement un droit d’usage et d’habitation, la situation est différente et nécessite une analyse spécifique. Une étude patrimoniale personnalisée est donc indispensable.
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Un investissement patrimonial
L’acquisition d’un bien en viager constitue avant tout un investissement patrimonial de long terme. Elle offre des avantages économiques.
Avant toute acquisition, il est essentiel d’étudier le coût réel de l’investissement, la répartition des charges et des travaux, les incidences fiscales (IFI, taxe foncière, frais d’acquisition, absence de déductibilité de la rente) et les conséquences patrimoniales à long terme.
Chez Viagéo Patrimoine, nous réalisons une étude patrimoniale complète avant chaque acquisition afin de sécuriser l’investissement et d’accompagner nos clients dans une prise de décision éclairée.
