What a viager actually changes
Selling in viager turns property wealth that is often hard to access into a real source of income, while in most cases leaving you free to go on living at home.
In short: additional income for life and/or immediate capital; a lifetime right of use and occupancy; savings on the property tax and, in some cases, on managing-agent fees and major works; a tax allowance of 70 % on the annuity after 70 and 60 % between 60 and 69; an annuity indexed each year to the INSEE consumer price index excluding tobacco, France as a whole; reversion of the annuity to a spouse; and an increase if the property is released early.
Each of these is set out below.
Ten advantages, one by one
Immediate capital
The seller generally receives a bouquet, paid in cash when the notarial deed is signed. It can be used entirely freely: repaying a mortgage, funding works, helping the children, carrying out personal plans, or building a safety cushion.
Additional income guaranteed for life
The seller receives a life annuity paid until their death, lastingly improving their purchasing power and helping to meet the costs that come with age.
An annuity indexed every year
The annuity is generally indexed to an INSEE index, protecting the seller’s purchasing power against the rising cost of living.
Protection for a spouse
Where a couple owns the property, the annuity is most often fully reversionary to the surviving spouse, so that the income continues after the first death.
An increase if you leave early
If the seller later decides to leave the home for good — moving to a serviced residence, to a care home, or in with family — the deed can provide for the annuity to be increased in return for releasing the property early.
A legally secured sale
The notarial deed carries the seller’s guarantees: a registered vendor’s lien and a termination clause should the annuity go unpaid. These are last resorts — vetting the buyer beforehand remains the best protection.
Lower charges on the home
Depending on what the deed provides, the seller may be relieved of certain costs: the property tax (excluding the refuse-collection charge, in some cases), the major repairs listed in the Civil Code, and part of the service charges in a block of flats. How they are split is agreed contractually between the parties, according to the type of viager.
A notably favourable tax regime
Only a fraction of the annuity is taxable, depending on the seller’s age at the first payment: 70 % of the annuity is exempt from age 70, 60 % between 60 and 69, 50 % between 50 and 59 and 30 % under 50. The bouquet, moreover, is not treated as income and so is not subject to income tax.
The option of staying at home
In an occupied viager, the seller keeps a right of use and occupancy — or a usufruct, depending on the case — allowing them to go on living in the home for as long as they wish.
Le viager est-il risqué pour le vendeur ?
Le viager est l’une des ventes immobilières les plus protectrices pour le vendeur. En cas de non-paiement du bouquet ou de la rente, l’acte authentique prévoit :
- un privilège du vendeur publié au service de la publicité foncière ;
- une clause résolutoire permettant de demander la résolution judiciaire de la vente.
Le vendeur conserve alors, selon les clauses du contrat réalisé par le notaire, les sommes déjà perçues.
Le vendeur peut-il partir en maison de retraite ?
Oui, selon les droits qu’il a conservés (usufruit ou droit d’usage et d’habitation), il peut quitter définitivement le logement. Dans de nombreux contrats, une clause de libération anticipée prévoit alors une majoration de la rente ou le versement d’une indemnité compensatrice. Les modalités dépendent des stipulations de l’acte authentique.
Que se passe-t-il si l’acquéreur décède avant moi ?
Le décès de l’acquéreur n’a aucune incidence sur les droits du vendeur. L’obligation de versement de la rente est transmise de plein droit à ses héritiers, qui deviennent débirentiers à leur tour, dans les mêmes conditions que prévu à l’acte initial.
Est-il plus avantageux de conserver un investissement locatif ou de le vendre en viager libre ?
Au moment de la retraite, de nombreux propriétaires s’interrogent sur l’opportunité de conserver leur patrimoine locatif ou de le transformer en revenus viagers.
Il n’existe pas de réponse universelle : tout dépend de votre situation fiscale, de vos objectifs patrimoniaux, de votre besoin de revenus complémentaires et de votre volonté, ou non de continuer à gérer un bien immobilier. Le viager libre constitue néanmoins souvent une solution pertinente pour les propriétaires souhaitant conserver des revenus réguliers tout en se libérant des contraintes de la location et en allégeant leur fiscalité.
L’investissement locatif est un excellent outil de constitution de patrimoine, notamment grâce à l’effet de levier du crédit immobilier. Toutefois, une fois le prêt intégralement remboursé, les revenus fonciers deviennent souvent plus fortement fiscalisés, faute de charges d’emprunt à déduire.
Selon la situation du propriétaire, les loyers peuvent être soumis : à l’impôt sur le revenu, selon sa tranche marginale d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux, au taux actuel de 17,2 %. Lorsque le propriétaire est fortement imposé et ne bénéficie plus de charges déductibles importantes, la fiscalité peut réduire significativement le rendement net de son investissement.
Chaque situation doit néanmoins être étudiée individuellement, notamment en fonction du régime fiscal choisi (micro-foncier ou régime réel), des déficits fonciers éventuels et des autres revenus du foyer.
Chez Viagéo Patrimoine, nous réalisons une étude comparative personnalisée afin de déterminer la solution la plus avantageuse au regard de votre situation.
Comment fonctionne un viager sur deux têtes ?
Un viager sur deux têtes concerne généralement un couple. La rente est calculée en tenant compte des deux vendeurs et est versée jusqu’au décès du dernier survivant.
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